Le marché immobilier est entré en récession, avec des taux à 3,40 % et des montants prêtés en chute de 9,2 %

Le marché immobilier est entré en récession, avec des taux à 3,40 % et des montants prêtés en chute de 9,2 %. Au troisième trimestre 2026, l’Observatoire Crédit Logement/CSA constate que la production de crédits recule nettement, et que le nombre de prêts accordés baisse lui aussi. Pour un acheteur qui doit emprunter maintenant, ces chiffres se traduisent très concrètement dans le montant qu’il peut obtenir.

Crédit immobilier : le marché recule, avec -9,2 % de montants prêtés au T3 2026

Le montant des crédits immobiliers accordés baisse de 9,2 % entre le troisième trimestre 2025 et le troisième trimestre 2026. Dans le même temps, le nombre de prêts diminue de 8,1 %. Le recul ne se limite donc pas à une simple pause estivale.

Sur les douze mois achevés en septembre 2026, le montant des crédits accordés recule de 3,4 % par rapport aux douze mois précédents. Cet indicateur passe ainsi en territoire négatif, ce qui confirme que le ralentissement observé depuis le début de l’année s’est transformé en contraction. Les professionnels du secteur parlent désormais d’une phase de repli plutôt que d’un simple atterrissage.

Le tableau ci-dessous résume les principaux indicateurs publiés pour le trimestre.

Des taux qui remontent : 3,32 % en moyenne au T3, 3,40 % en septembre

Sur l’ensemble du troisième trimestre, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,32 %, hors assurance et coût des garanties. Le mois de septembre affiche quant à lui 3,40 %, avec une moyenne de 3,31 % pour l’accession dans le neuf et de 3,40 % dans l’ancien. Après une relative stabilité entre février et mai, les banques ont relevé leurs barèmes dès le mois de juin.

La remontée a d’abord été lente, avec des hausses limitées à 0,03 point par mois pendant l’été, avant une accélération de 0,09 point en septembre. Les prêts les plus longs ont davantage progressé depuis juin, ce qui tire le taux moyen vers le haut. Le taux moyen gagne ainsi 0,15 point entre juin et septembre.

L’Observatoire attribue cette hausse aux tensions inflationnistes, au renchérissement du financement des banques et à la pression exercée sur leurs marges. Le contexte international pèse aussi sur leurs conditions de refinancement. La BCE a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre, un mouvement qui se répercute sur le coût que supportent les établissements pour prêter.

Pour un candidat à l’achat, l’effet est mécanique. À durée et mensualité identiques, un taux plus élevé réduit le montant qu’il peut emprunter. Une simple hausse de quelques dixièmes de point suffit donc à faire baisser le budget d’achat, sans que le prix des logements ait bougé.

Des durées allongées pour tenir la capacité d’emprunt : 21 ans en moyenne

Pour compenser la hausse des taux, les banques allongent les remboursements. Près d’un prêt sur deux est désormais accordé sur 25 ans ou plus. La durée moyenne de l’ensemble des crédits atteint 252 mois, soit 21 ans, avec 264 mois dans le neuf (22 ans) et 265 mois dans l’ancien (22 ans et un mois).

Étaler le remboursement réduit la mensualité pour un même capital et un même taux. Mais ces durées sont déjà très élevées, et il devient de plus en plus difficile d’en ajouter pour absorber la hausse du coût des opérations et celle des taux. Le recours aux prêts longs gagne donc une place croissante dans la production, et il alourdit le coût total du crédit pour l’emprunteur.

Le neuf décroche, l’ancien résiste grâce aux ménages déjà propriétaires

Le logement neuf est le segment le plus touché. Malgré le soutien du prêt à taux zéro, la demande s’affaiblit, et la progression enregistrée en 2025 cède la place à une baisse de la production de crédits et du nombre de prêts. Le neuf paie ici le ralentissement de la demande, alors que le PTZ ne suffit plus à relancer les projets.

L’ancien tient mieux, notamment grâce aux ménages qui acquièrent un nouveau bien après avoir déjà été propriétaires. Ces acheteurs disposent souvent d’un apport issu de la revente de leur logement, ce qui limite leur besoin d’emprunter. La reprise engagée depuis 2024 s’essouffle toutefois aussi sur ce marché, et le financement redevient un point à vérifier dès le démarrage d’un projet.

Ce que cela change pour les acheteurs : coût en années de revenus et conseils

Le pouvoir d’achat immobilier des ménages se dégrade pour la deuxième année consécutive. Les revenus progressent encore, mais moins vite que le coût des opérations financées. Sur les neuf premiers mois de 2026, ce coût augmente de 2,5 % par rapport à la même période de 2025, après une hausse de 4,2 % en 2025.

Concrètement, une opération représente désormais 4,2 années de revenus, contre 4,1 années un an auparavant. L’apport personnel continue d’augmenter, mais il semble atteindre un plafond pour de nombreux ménages, et les acheteurs aux revenus plus élevés ne compensent plus entièrement la perte de capacité d’achat.

Face à ce contexte, quelques réflexes permettent de sécuriser un projet :

1. Faire étudier son financement tôt, avant de chercher un bien, pour connaître le montant réellement empruntable au taux du moment.
2. Mesurer l’effet d’un allongement de durée sur le coût total du crédit, et pas seulement sur la mensualité.
3. Vérifier si l’apport disponible peut être augmenté, car il reste l’un des leviers les plus efficaces quand le taux monte.

Pour un acheteur, attendre une baisse des taux n’est pas une décision neutre, puisque la remontée observée depuis juin réduit déjà le budget disponible, comme le détaille notre article sur les nouveautés 2026 sur les crédits immobiliers. La prudence consiste donc à calculer sa capacité d’emprunt avec les taux actuels, puis à décider en connaissance de cause.

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