Acheter ensemble un même logement, l’une en gardant l’usage, l’autre en prenant la propriété, paraît un montage simple et courant entre une mère et sa fille. Le démembrement de propriété organise justement ce partage. Pourtant, une affaire jugée il y a plusieurs décennies, et remise en lumière récemment, montre qu’au décès de la mère le fisc peut réclamer des droits sur la totalité du bien.
Réponse courte : en principe pas de droits, mais la présomption de l’article 751 peut les imposer
En principe, la réponse est non. Quand l’usufruitier meurt, son usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient pleine propriétaire : cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne en principe pas lieu à droits de succession. Le problème vient de l’article 751 du Code général des impôts, qui permet à l’administration de raisonner autrement lorsque certaines conditions sont réunies. C’est la présomption de l’article 751 qui fait basculer le dossier.
Les faits et l’arrêt de la Cour de cassation du 12 décembre 1995
En mars 1973, une mère et sa fille achètent ensemble un appartement auprès d’un tiers. La mère acquiert l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter le bien, de le louer et d’en percevoir les loyers. La fille acquiert la nue-propriété, qui lui donne la propriété sans l’usage tant que l’usufruit dure. Au décès de la mère, la fille devient pleine propriétaire, et en principe aucun droit de succession n’est dû sur cette réunion.
L’administration fiscale ne s’arrête pas là. Elle intègre l’appartement dans la succession de la mère, pour sa valeur en pleine propriété, en s’appuyant sur l’article 751 du CGI. Un élément a pesé lourd dans le dossier : la mère avait versé de l’argent à sa fille pour financer une partie de l’achat de la nue-propriété. La fille expliquait qu’il s’agissait du remboursement d’une dette liée à la succession de son père et d’une indemnité d’occupation d’une maison, dont la mère ne détenait que les trois quarts de l’usufruit. Or aucun mouvement bancaire ne venait prouver cette dette.
Elle soutenait aussi que l’article 751 ne visait que le propriétaire qui démembre lui-même son bien au profit de son héritier. Le tribunal de grande instance de Blois, le 4 novembre 1993, puis la Cour de cassation, le 12 décembre 1995, ont rejeté ce recours. La Cour a jugé que l’article 751 s’applique aussi lorsque le défunt et l’héritier ont acquis séparément, auprès d’un tiers, l’usufruit et la nue-propriété. Le redressement a donc été confirmé, avec des droits calculés sur la pleine propriété.
Selon l’analyse d’un avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation, une pénalité pour fraude fiscale aurait également été appliquée, mais l’arrêt ne la mentionne pas. Il ne donne pas non plus le montant des droits dus.
L’article 751 du CGI : la présomption de pleine propriété dans la succession
L’article 751 du CGI pose une présomption qui se résume ainsi : lorsque l’usufruit d’un bien appartient au défunt et que la nue-propriété revient à un héritier, le bien est présumé faire partie de la succession en pleine propriété, sauf preuve contraire. Le texte vise à empêcher les montages qui réduisent artificiellement les droits de succession, en séparant l’usufruit détenu par un parent âgé de la nue-propriété transmise à un enfant.
Le raisonnement de l’administration est alors assez direct. Puisque l’héritière recueille la nue-propriété et que la mère détenait l’usufruit, le fisc considère que la mère transmettait en réalité le bien entier. On pourrait croire qu’un achat séparé, chacune payant sa part auprès du même vendeur, échappe à ce mécanisme. L’affaire montre que ce n’est pas le cas, et c’est précisément le point que la Cour a tranché.
Trois mois avant le décès : le seuil à respecter
Un démembrement résultant d’une donation régulière, faite plus de trois mois avant le décès, écarte la présomption de l’article 751. Une donation consentie quelques semaines avant la fin de vie ne produit donc pas le même effet.
Comment écarter la présomption : preuve contraire et donation
La présomption n’est pas irréversible, et deux voies permettent de l’écarter. La première est la preuve contraire : l’héritier doit démontrer qu’il a réellement financé la nue-propriété avec ses fonds propres, et que cet argent est traçable (virements, relevés, origine clairement identifiée). Dans l’affaire jugée, le flou sur l’origine des sommes a joué contre la fille, faute de justificatif pour la dette invoquée.
La seconde voie passe par la donation d’un logement à un enfant. Si le démembrement résulte d’une donation régulière faite plus de trois mois avant le décès, la présomption ne s’applique pas. Une donation consentie trop tard, à quelques semaines du décès, ne suffit donc pas à protéger le bien.
Conseils avant un achat démembré entre parent et enfant
Avant de signer un achat démembré entre parent et enfant, la première précaution consiste à conserver les preuves de l’origine des fonds du nu-propriétaire. Un virement daté, un relevé de compte ou une attestation bancaire pèsent bien plus lourd qu’une déclaration orale. Une famille qui ne peut pas prouver d’où vient l’argent se retrouve dans la situation de la fille de cette affaire.
Pour cadrer le projet, quelques réflexes utiles s’imposent :
- Garder tous les justificatifs de paiement de la nue-propriété, avec les dates et les montants.
- Consigner par écrit toute aide familiale, pour distinguer un don d’une dette réelle.
- Faire vérifier le montage par un notaire, et envisager une donation aux enfants à refaire en respectant le délai de trois mois si elle est pertinente.
- Anticiper le projet, car un démembrement décidé près de la fin de vie laisse moins de marge.
Les règles fiscales évoluent, et ce qui est décrit ici repose sur le raisonnement retenu par la Cour dans un dossier précis. Avant tout achat, un échange avec un notaire permet de vérifier le régime applicable au moment de la signature et d’évaluer les risques propres à votre situation familiale.
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