Bloqué en indivision avec vos frères et sœurs ? Depuis la loi du 7 avril, un juge peut autoriser la vente

Vous héritez d’une maison avec vos frères et sœurs, ou vous avez acheté un bien à plusieurs, et l’un d’entre eux refuse de vendre. La situation semble sans issue, et pourtant la réponse à votre question est désormais oui, sous conditions. La loi du 7 avril 2026 ouvre une possibilité nouvelle pour sortir de l’indivision lorsque l’accord de tous ne peut pas être obtenu.

La vente peut-elle être autorisée sans l’accord de vos frères et sœurs ?

Oui, dans certains cas. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. Cette autorisation suppose que l’urgence et l’intérêt commun le réclament. Le demandeur n’a pas à prouver que les autres indivisaires ont refusé la vente, et c’est là la véritable nouveauté par rapport à la règle habituelle.

Il faut bien comprendre que ce n’est pas un droit automatique. Le juge apprécie chaque situation, et l’autorisation reste soumise à ces deux conditions. La vente est ensuite conclue par l’indivisaire autorisé, et non par le juge.

Pourquoi l’unanimité bloque la vente : l’article 815 du Code civil

L’article 815 du Code civil affirme que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Dans la pratique, les décisions importantes obéissent pourtant à une autre logique. La vente d’un bien immobilier figure parmi elles et exige en principe l’unanimité des indivisaires. L’opposition d’un seul d’entre eux suffit donc à bloquer le projet, même si les autres souhaitent vendre, comme dans le cas d’une maison familiale bloquée par un héritier.

Cette difficulté touche deux situations différentes. L’indivision volontaire naît lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien, par exemple une maison acquise à deux ou à trois. L’indivision successorale, ou subie, résulte le plus souvent d’un héritage : après un décès, les héritiers se retrouvent copropriétaires sans l’avoir choisi. Dans les deux cas, le même verrou existe, et les frères et sœurs héritiers sont souvent les premiers concernés.

Le juge peut autoriser un indivisaire à vendre seul : ce que change l’article 815-6

La loi complète l’article 815-6 du Code civil par un alinéa qui renforce les pouvoirs du président du tribunal judiciaire dans les opérations de partage. Le juge disposait déjà de certaines prérogatives, mais le nouvel alinéa lui permet désormais d’autoriser un indivisaire à vendre le bien seul. Ce texte rejoint la position de la Cour de cassation exprimée le 4 décembre 2013.

Concrètement, la démarche suppose de saisir le juge et de démontrer la situation qui fonde l’urgence. C’est précisément l’étape où l’accompagnement d’un professionnel prend tout son sens.

Le rôle du notaire, de l’avocat et la licitation du bien

Le président du tribunal judiciaire travaille en liaison directe avec le notaire, qui reste au cœur de la vente. Le texte prévoit aussi la présence d’un avocat à toutes les étapes. Cet avocat décharge le notaire de la demande de désignation d’un représentant de l’indivisaire défaillant, ce qui simplifie le dossier lorsqu’un indivisaire ne participe pas à la procédure.

Le juge peut également ordonner la licitation, c’est-à-dire la vente du bien indivis, plus tôt que par le passé. Le partage judiciaire reste l’autre voie pour sortir de l’indivision lorsque l’accord manque. Si vous êtes concerné, commencez par contacter le notaire qui suit la succession ou l’acte, puis faites-vous conseiller par un avocat sur votre situation personnelle.

Ce que la loi change pour l’indivision successorale et volontaire

Pour une indivision successorale, la nouvelle possibilité peut éviter qu’un héritier reste bloqué sur un bien hérité parce qu’un autre refuse la vente. Pour une indivision volontaire, née d’un achat en commun, le mécanisme reste le même. La loi ne supprime pas l’indivision elle-même, elle ouvre une voie de sortie lorsque l’accord ne se trouve pas entre les indivisaires.

Les effets attendus dépassent le cadre familial. Cette loi devrait accélérer les partages, fluidifier le marché du foncier ainsi rendu disponible et limiter les squats. Ces effets restent toutefois à observer dans la pratique des tribunaux, puisqu’une nouvelle procédure met du temps à trouver sa place.

Avant toute démarche, vérifiez la formulation exacte de l’article 815-6 et la date d’entrée en vigueur sur Légifrance, car un texte récent peut encore évoluer dans son application.

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Ludovic

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