Vous avez hérité d’une maison de famille et vous continuez à y passer vos week-ends ou vos vacances ? Dans ce cas, elle relève très probablement de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, appelée THRS, et votre commune peut l’alourdir. La réponse courte : une maison meublée, gardée comme résidence secondaire meublée, reste imposable, et la commune peut majorer la cotisation.
Le fait d’avoir hérité ne change pas la nature de l’impôt. La succession n’ouvre pas droit à une exonération automatique, et c’est une confusion fréquente, surtout si vous envisagez de vendre (voir la plus-value sur une maison héritée). Ce qui compte, c’est l’usage du logement et la situation des personnes au 1er janvier.
Une maison héritée gardée en résidence secondaire est-elle concernée ?
La THRS vise un logement meublé et affecté à l’habitation, qui n’est pas occupé à titre de résidence principale. Elle est établie au nom de la personne qui a la disposition du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Quand plusieurs héritiers se partagent la maison, on parle d’indivision : la cotisation est généralement établie au nom d’un ou plusieurs d’entre eux, qui se répartissent ensuite la somme.
Si un parent garde l’usufruit du bien et que les enfants en sont nu-propriétaires, c’est en principe l’usufruitier qui est imposé, puisqu’il a la jouissance du logement. Le nu-propriétaire, lui, n’occupe pas la maison et n’est pas visé par la THRS.
Attention, le meublé fait toute la différence. Une maison vide, sans mobilier, qui attend la vente, ne relève pas de la THRS mais de la taxe sur les logements vacants, la TLV, qui concerne un logement inoccupé depuis plus d’un an. Le tableau ci-dessous résume les situations les plus courantes.
| Situation | Impôt | Qui est imposé |
|---|---|---|
| Maison meublée, utilisée pour des séjours | THRS | Personne ayant la disposition du bien au 1er janvier |
| Maison vide, sans mobilier, inoccupée depuis plus d’un an | TLV (taxe sur les logements vacants) | Propriétaire, dans les communes concernées |
| Logement loué comme résidence principale | Taxe d’habitation sur la résidence principale | Le locataire |
Vide ou meublé : ce qui fait basculer l’impôt
Un mobilier minimal suffit à rendre le logement meublé, donc imposable à la THRS. Une maison vidée de ses meubles et laissée en attente d’une vente bascule en revanche vers la TLV, à condition qu’elle reste inoccupée. Cette différence se joue parfois sur quelques meubles, d’où l’intérêt de vérifier la situation réelle du bien.
Majoration de la THRS : la commune décide-t-elle, et jusqu’à quel taux ?
Oui, la commune peut décider de majorer la THRS, mais seulement par une délibération du conseil municipal. Sans cette décision, aucune majoration ne s’applique. En pratique, la mesure vise surtout les communes en zone tendue, où les logements sont rares, et la fourchette légale va de 5 % à 60 %.
Le pourcentage voté varie donc d’une commune à l’autre, et il peut changer d’une année sur l’autre. Pour le connaître, il faut consulter la délibération sur le site de la mairie ou la demander au service des finances locales. Le taux de l’année précédente ne suffit pas à anticiper l’avis que vous recevrez.
Calcul de la THRS : valeur locative et taux communal, étape par étape
Le calcul repose sur deux chiffres. La valeur locative cadastrale figure sur votre avis de taxe foncière, et le taux d’imposition communal est celui que la commune a voté pour l’année. Ces deux éléments se multiplient, puis s’ajoutent les éventuels taux des syndicats et les frais de gestion. La majoration intervient ensuite sur la cotisation obtenue.
- Relevez la valeur locative cadastrale sur votre avis de taxe foncière.
- Repérez le taux d’imposition communal voté pour l’année.
- Multipliez les deux pour obtenir la base de la cotisation.
- Appliquez la majoration décidée par la commune, si elle existe.
Prenons un exemple concret. Une maison dont la valeur locative cadastrale est de 3 000 € et dont le taux communal est de 20 % donne une cotisation de 600 €, hors frais de gestion. Si la commune a voté une majoration de 50 %, la cotisation grimpe à 900 €, soit 300 € de plus. C’est souvent ce montant qui surprend les héritiers au moment de l’avis.
Héritiers et indivision : déclaration et démarches à effectuer
Pendant la succession, la maison reste souvent au nom du défunt jusqu’au partage, et il est utile de connaître les frais évitables d’une déclaration de succession. Le notaire règle l’acte, mais l’avis peut arriver avec un nom qui ne correspond plus à la réalité. Il est donc utile de signaler le changement de situation sur votre espace personnel impots.gouv, pour que l’administration sache qui occupe le bien et à quel titre.
En indivision, la répartition de la cotisation reste une affaire entre héritiers. Il vaut mieux s’accorder par écrit, en tenant compte de l’usage réel du bien et des séjours de chacun. L’administration, elle, s’adresse à la personne désignée sur l’avis.
Exonérations, réclamation et erreurs à éviter
Les exonérations sont peu nombreuses pour une résidence secondaire héritée. Une maison louée à l’année et occupée comme résidence principale sort du champ de la THRS, l’impôt se déplaçant alors vers le locataire. Une maison réellement inoccupée et sans mobilier relève, comme vu plus haut, de la TLV et non d’une exonération.
Si le montant paraît anormal, la réclamation se fait en ligne sur impots.gouv, dans le délai indiqué sur l’avis. Joignez l’attestation de succession, la délibération de la commune et tout élément prouvant l’usage du logement. Un dossier précis facilite le travail du service qui instruit la demande.
Les erreurs les plus fréquentes consistent à croire que l’héritage efface la taxe, à ne pas signaler le changement de situation ou à confondre THRS et TLV. Beaucoup attendent aussi l’avis sans regarder le taux voté, alors qu’une vérification en amont permet de comprendre la somme et de prévoir le budget.
Le bon réflexe consiste à lire l’avis dès sa réception, à vérifier la délibération de la commune et à confirmer le statut du bien auprès de l’administration. Une maison gardée pour les vacances reste un bien précieux, à condition de savoir à quel impôt elle appartient.
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