Votre mère locataire est décédée, le loyer court jusqu’au congé, un an pour agir puis trois mois

Quand une locataire meurt, son bail ne disparaît pas du jour au lendemain. La loi du 6 juillet 1989 (article 14) prévoit d’abord la transmission du […]

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Quand une locataire meurt, son bail ne disparaît pas du jour au lendemain. La loi du 6 juillet 1989 (article 14) prévoit d’abord la transmission du contrat au conjoint, au partenaire de PACS ou au concubin qui vivait avec elle. À défaut, le bail passe aux héritiers, qui disposent d’un an à compter du décès pour donner congé. Tant que ce congé n’a pas été notifié au bailleur, le loyer continue de courir, et c’est là que le retard coûte cher, comme le montre notre article sur les erreurs d’héritier après un décès.

Le bail de votre mère est-il transmis ou résilié ?

Tout dépend de la personne qui occupait le logement au moment du décès. Si le conjoint, le partenaire de PACS ou le concubin notoire vivait sur place, il reprend le bail à son nom et les héritiers n’ont rien à faire, sauf si cette personne décide ensuite de partir. Le contrat peut aussi être transmis à un descendant, un ascendant ou un colocataire qui habitait avec la locataire depuis au moins un an.

Si personne ne remplit ces conditions, le bail entre dans la succession. Les héritiers deviennent alors les locataires de fait, et c’est à eux de décider s’ils gardent le logement ou s’ils le rendent, un cas proche de celui traité dans notre article sur hériter d’un logement au loyer figé. Tant qu’ils ne font rien, le bail reste en vigueur et les loyers s’accumulent, même si personne ne vit plus dans l’appartement.

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Quand le loyer s’arrête : le délai de congé et le préavis

Le congé doit être donné dans l’année qui suit le décès. Il ouvre ensuite un préavis de trois mois, qui court à partir du jour où le bailleur reçoit la lettre et non du jour où elle a été postée. Un courrier envoyé au dernier moment peut donc être reçu quelques jours après l’échéance et repousser d’autant la date de fin du bail.

Pendant ce préavis, le loyer reste dû, et il l’est aussi jusqu’à la restitution effective des clés. Le bailleur peut donc réclamer le montant de chaque mois jusqu’au jour où le logement est réellement libéré et l’état des lieux signé.

800 € : le coût d’un mois de retard

Pour un loyer de 800 € par mois, chaque mois passé après la fin du préavis ajoute 800 € à la dette de la succession. Un congé envoyé dix mois après le décès, avec trois mois de préavis, prolonge ainsi la facture de plusieurs milliers d’euros avant que les clés ne soient rendues.

Comment notifier le congé au bailleur, pas à pas

La notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier. Si le logement est géré par une agence, le courrier s’adresse à l’agence, qui agit pour le compte du propriétaire. Quelques étapes permettent d’éviter les contestations :

Joindre une copie de l’acte de décès à la lettre, sans laquelle le bailleur peut contester la validité du congé.
Indiquer la date souhaitée de fin de bail, en tenant compte du préavis de trois mois à partir de la réception.
Conserver le récépissé de dépôt et l’accusé de réception, qui sont vos seules preuves de la date d’envoi et de réception.
Proposer une date pour l’état des lieux de sortie et la restitution des clés, afin que la fin du bail soit actée par écrit.

État des lieux, clés, meubles et dépôt de garantie

L’état des lieux de sortie se fait en présence du bailleur ou de son représentant, idéalement avec un membre de la famille qui connaît le logement. C’est à cette occasion que les clés sont restituées, et que le compteur de loyers cesse réellement de tourner. Sans clés rendues et sans état des lieux signé, il devient très difficile de prouver que le logement a bien été libéré.

Les meubles laissés dans l’appartement font partie de la succession. Les héritiers ne peuvent pas les vendre ni les distribuer librement avant d’avoir pris position sur la succession, et il vaut mieux les mettre de côté plutôt que de les jeter. Le dépôt de garantie revient à la succession : il est restitué dans un délai d’un mois après l’état des lieux de sortie si tout est conforme, et de deux mois sinon. Le bailleur peut toutefois le retenir pour les loyers impayés et les réparations locatives.

Ce que risque la succession si vous tardez

Les loyers impayés, comme les éventuelles réparations, sont une dette de la succession. Si le logement reste occupé après la fin du bail, le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation, calculée sur le montant du loyer, et engager une procédure pour obtenir l’expulsion. Les héritiers ne paient pas sur leurs propres biens tant qu’ils ne se sont pas engagés personnellement.

C’est là que le choix entre acceptation et renonciation compte. Une acceptation pure et simple engage le patrimoine personnel de l’héritier au-delà de l’héritage, alors qu’une acceptation à concurrence de l’actif net limite la dette à ce que la succession peut rembourser. Une renonciation est possible si les dettes dépassent les biens, voir refuser une succession pleine de dettes. Ces décisions ont des délais et des conséquences juridiques précises, et il vaut la peine de les faire vérifier par un notaire ou un avocat avant d’agir.

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Ludovic

Ludovic écrit sur la finance, le management et la stratégie d’entreprise. Il s’intéresse aussi à l’immobilier et aux métiers qui recrutent, avec l’envie de rendre ces sujets lisibles pour tous ceux qui se posent des questions sur leur activité ou leur argent.

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