Quand un parent entre en Ehpad, son logement reste souvent vide pendant des mois, voire des années. Louer paraît alors une évidence, car les loyers peuvent aider à payer la facture de l’établissement. Le gain réel est pourtant souvent plus faible qu’on ne l’imagine, entre les impôts, les prélèvements sociaux, la taxe foncière et l’effet sur les aides. Voici comment faire le calcul avant de signer quoi que ce soit.
Prenons un exemple fictif : un logement loué vide 600 euros par mois, soit 7 200 euros par an. En micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique, et seuls 5 040 euros restent imposables. Sur cette base, les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % représentent environ 867 euros, auxquels s’ajoute l’impôt sur le revenu selon la tranche du foyer fiscal. Une fois la taxe foncière et l’assurance payées par le propriétaire, la somme réellement disponible est donc nettement inférieure aux 600 euros affichés chaque mois.
Le calcul : ce qui reste vraiment après impôts et charges
Le loyer brut ne dit presque rien du gain net. Il faut d’abord retirer ce que le propriétaire paie directement : la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les éventuels travaux de remise en état et les frais de gestion. Ensuite viennent les impôts sur les revenus fonciers, puis les prélèvements sociaux. Les charges récupérables, elles, sont refacturées au locataire et ne pèsent donc pas sur la famille, à condition que le bail les prévoie correctement.
Le résultat final dépend donc de la situation fiscale de votre parent, du régime choisi et du montant réel des frais. C’est pour cette raison que la simulation doit se faire sur des chiffres précis, et non sur une estimation à partir du loyer espéré.
Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel
Les loyers d’une location vide sont des revenus fonciers, déclarés chaque année et soumis à l’impôt sur le revenu. Le micro-foncier s’applique automatiquement tant que les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an. Il applique un abattement forfaitaire de 30 %, sans déduction des charges réelles, ce qui simplifie la déclaration mais ne tient pas compte des dépenses effectivement engagées.
Le régime réel s’impose au-delà de 15 000 euros, ou peut être choisi sur option. Il permet de déduire la taxe foncière, les travaux d’entretien, les frais de gestion et l’assurance. Il devient souvent plus intéressant quand les charges dépassent 30 % des loyers, par exemple après une remise en état importante avant la mise en location. Le calcul comparatif se fait au cas par cas, avec le service des impôts ou un expert-comptable.
Taxe foncière, travaux et gestion : ce qui reste à votre charge
La taxe foncière est due par le propriétaire, que le logement soit loué ou non. Une fois le bien en location, le locataire rembourse les charges récupérables, mais les gros travaux, la mise aux normes et l’assurance propriétaire non occupant restent à la charge de votre parent. Ces dépenses peuvent vite effacer une partie des loyers, surtout si le logement est ancien.
Pour éviter de gérer les encaissements et les incidents à distance, un mandat de gestion confié à une agence ou à un administrateur de biens est une solution fréquente. Les honoraires réduisent évidemment le revenu net, mais ils évitent aussi à la famille de jongler avec les démarches de l’établissement et le suivi du locataire.
Impact sur l’ASH et la participation à l’APA
C’est souvent le point qui surprend. Pour l’aide sociale à l’hébergement (ASH), les loyers perçus entrent dans les ressources prises en compte. Un logement laissé vacant peut aussi être retenu au titre d’un revenu théorique, selon les règles applicables aux biens non productifs de revenus. Louer ne garantit donc pas une hausse du montant disponible pour payer l’Ehpad, et le gain peut être en partie absorbé par la baisse de l’aide.
Pour l’APA en établissement, les ressources du résident déterminent sa participation au tarif dépendance, et pour comparer avec un maintien à domicile, voir aussi aide à domicile pour parent âgé. Les loyers perçus peuvent donc faire évoluer ce montant. La seule façon de savoir exactement ce qui se passera est de demander une simulation au conseil départemental, en lui communiquant le montant prévu des loyers, les charges et la situation financière de votre parent.
Garder, louer ou vendre : quelle option selon la situation
Trois scénarios reviennent le plus souvent. Garder le logement vide ne rapporte rien, mais conserve toutes les options et évite les pièges fiscaux. Louer crée un revenu régulier, au prix d’une gestion locative et d’un bail qui dure en principe trois ans. Vendre apporte un capital, susceptible de financer plusieurs années d’hébergement, mais il faut alors examiner l’exonération de plus-value.
Les autres formules méritent aussi d’être comparées :
- la vente classique, éventuellement exonérée de plus-value, qui procure un capital immédiat ;
- la vente en viager libre, qui combine un bouquet et une rente à vie ;
- le prêt du logement à un proche, qui évite la gestion locative mais ne rapporte rien.
Si votre parent est sous tutelle ou bénéficie d’une habilitation familiale, la mise en location doit être examinée au regard de la mesure de protection. L’article 426 du Code civil prévoit une autorisation du juge pour certains actes concernant le logement d’une personne protégée, et un avis médical peut être requis lorsque la location est liée à l’entrée en établissement. Le notaire ou le tribunal peuvent confirmer la procédure avant toute signature.
Plus-value : attention à la location avant une vente
La vente de l’ancienne résidence principale d’une personne qui vit en établissement peut être exonérée d’impôt sur la plus-value, notamment si elle intervient dans les 2 ans suivant l’entrée et sous conditions de ressources. Le point décisif tient au logement lui-même : il ne doit pas avoir été loué ni prêté pendant cette période, sauf au conjoint. Une location lancée trop tôt fait donc perdre cet avantage.
- Calculez d’abord le reste à charge mensuel de l’établissement, après APA et aide au logement.
- Estimez ensuite le loyer net réel, avec l’impôt, les prélèvements sociaux, la taxe foncière et les frais.
- Comparez avec une vente, en tenant compte du délai de 2 ans.
Le délai de 2 ans à surveiller
Si la vente est envisagée, le calendrier compte autant que le montant du loyer. Un bail signé trop tôt peut compliquer une cession ultérieure, puisqu’un bail d’habitation vide dure en principe trois ans. Faites le point avec un notaire avant de signer.
Ces informations sont générales. Elles doivent être adaptées à votre situation avec le notaire, le juge des tutelles si une mesure est en place, et le service des impôts. Une simulation chiffrée, demandée au département et confrontée à votre fiscalité, reste la meilleure façon de savoir si louer rapporte réellement quelque chose à votre parent.
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