Un frère vit seul dans la maison des parents décédés, la somme qu’il peut devoir aux autres héritiers même sans bail

Un héritier qui habite seul la maison de ses parents décédés, sans payer de loyer ni avoir signé de bail, peut devoir une somme à ses […]

Homme âgé assis seul dans le salon de la maison familiale

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Un héritier qui habite seul la maison de ses parents décédés, sans payer de loyer ni avoir signé de bail, peut devoir une somme à ses cohéritiers. Tant que la succession n’est pas partagée, la maison appartient à tous, et cela change beaucoup de choses pour celui qui y vit.

Votre frère doit-il payer ? L’indemnité d’occupation due à l’indivision

Oui, en principe. Tant que le partage n’a pas eu lieu, le bien est en indivision : chaque héritier détient une part de l’ensemble, et personne ne possède une pièce ou un étage en particulier. Celui qui occupe seul la maison prive donc les autres de ce qu’elle pourrait leur rapporter. L’article 815-9 du Code civil fait de lui un débiteur d’une indemnité d’occupation, sauf si les héritiers ont convenu autrement.

Cette somme n’est ni un loyer au sens d’un bail ni une punition. Elle compense le fait que les autres héritiers ne profitent plus du bien. Elle est due à l’indivision, donc à l’ensemble des héritiers, et elle se règle au moment du partage, le plus souvent chez le notaire.

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Les héritiers peuvent aussi s’entendre pour que l’un d’eux occupe la maison gratuitement. Cet accord doit être unanime. Sans lui, c’est le juge qui tranche. Pendant l’indivision, les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent prendre les décisions de gestion courante, comme louer le bien à un tiers, mais la vente exige en principe l’accord de tous.

Comment le montant est-il calculé ? Valeur locative et part de chacun

Le point de départ du calcul est la valeur locative, c’est-à-dire le loyer que la maison pourrait rapporter si elle était mise en location. En cas de désaccord, le juge peut aussi tenir compte de la vétusté du bâtiment ou de la part que l’occupant détient lui-même dans l’indivision.

Cette part pèse lourd dans le résultat. L’occupant est propriétaire d’une portion du bien, et il ne peut pas se devoir une indemnité à lui-même. Avec trois enfants à parts égales, il garde donc son tiers et ne doit que les deux autres tiers du loyer théorique. Le chiffre exact est celui sur lequel les héritiers s’accordent ou, à défaut, celui que retient le tribunal.

Le conjoint survivant relève de règles différentes. Il bénéficie d’une année de jouissance gratuite du logement après le décès, puis, sous conditions, d’un droit d’habitation à vie. La situation décrite ici concerne les enfants, une fois que les deux parents sont décédés.

Sur combien d’années ? La limite de cinq ans et un exemple chiffré

La réponse est cinq ans au plus. L’article 815-10 du Code civil écarte les demandes portant sur des revenus perçus, ou qui auraient pu l’être, plus de cinq ans avant la réclamation. Le délai se compte en arrière à partir de la demande, et non à partir du décès : chaque année qui passe fait sortir la plus ancienne du calcul.

Prenons un exemple fictif. Pascal, 52 ans, infirmier à Angers, occupe seul la maison de ses parents depuis plus de cinq ans. Il a deux sœurs, qui refusent qu’il l’occupe gratuitement, et les trois enfants héritent à parts égales. Le loyer estimé s’élève à 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Pascal garde son tiers, tandis que ses sœurs peuvent réclamer les deux autres tiers, soit 6 400 € par an.

Sur cinq ans, cela représente 32 000 € pour les deux sœurs, à régler au moment du partage. Ce chiffre reste un ordre de grandeur et non un barème. Le juge peut retenir une autre valeur locative, et la somme diminue si l’occupation est plus récente.

Le délai part de la demande, pas du décès

Si les sœurs réclament leur part dix ans après le décès, seules les cinq dernières années comptent. Si la demande arrive deux ans après, c’est cette période de deux ans qui sera retenue.

Ce que l’occupant peut déduire : charges et dépenses de conservation

L’occupant n’est pas seulement débiteur. Il a aussi des droits. S’il a payé de sa poche pour conserver la maison, par exemple pour réparer une toiture qui fuit, l’article 815-13 du Code civil prévoit qu’il en soit tenu compte. Ces dépenses viennent donc diminuer la somme qu’il doit aux autres héritiers.

Il faut donc garder les factures et les justificatifs dès le début de l’occupation, y compris pour la taxe foncière d’une maison indivise. Sans preuves écrites, il est difficile de faire valoir ces dépenses lors du partage, et la négociation avec les autres héritiers devient beaucoup plus tendue.

Faire partir l’occupant ou vendre : mise en demeure, partage et rachat de parts

Avant toute procédure, une demande écrite adressée à l’occupant pour réclamer l’indemnité et fixer une échéance pose clairement le différend. Si la discussion échoue, la voie passe par le tribunal, et non par des arrangements entre frères.

Pour vendre malgré l’opposition de l’un des héritiers, la loi offre une piste, détaillée dans autorisation judiciaire de vente en indivision. Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l’autorisation de vendre, après avoir déclaré leur intention à un notaire. Le notaire informe les autres héritiers dans le mois qui suit, et ceux-ci disposent de trois mois pour s’opposer. S’ils s’opposent ou ne répondent pas, le tribunal peut autoriser la vente, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits. La maison est alors vendue aux enchères, une opération que le Code civil appelle la licitation.

L’occupant qui souhaite garder la maison peut choisir l’autre voie : racheter les parts de ses frères et sœurs en leur versant une soulte. Un crédit immobilier finance souvent cette somme, et la capacité d’emprunt fixe le montant que l’on peut offrir. Comparer les offres des banques, en ligne comme traditionnelles, permet de mesurer l’écart de taux et de frais avant de s’engager.

Dans tous les cas, le règlement des comptes entre héritiers se joue au moment du partage. Mieux vaut donc consigner les échanges par écrit dès maintenant, car c’est souvent ce dossier qui fera la différence entre un accord amiable et une procédure longue.

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Ludovic

Ludovic écrit sur la finance, le management et la stratégie d’entreprise. Il s’intéresse aussi à l’immobilier et aux métiers qui recrutent, avec l’envie de rendre ces sujets lisibles pour tous ceux qui se posent des questions sur leur activité ou leur argent.

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