Donation au dernier vivant signée chez le notaire, ce qu’elle ne permet pas de faire seul avec la maison

Vous avez signé une donation au dernier vivant chez le notaire pour protéger votre conjoint et la maison familiale. Après un décès, une question revient pourtant très vite : le survivant peut-il vendre seul le logement ? La réponse dépend moins de la donation elle-même que des droits que votre conjoint recueille réellement dans la succession.

Le tableau suivant donne la réponse immédiate selon le cas de figure.

Vendre la maison seul : ce que la donation au dernier vivant ne permet pas

La donation au dernier vivant, aussi appelée donation entre époux, ne prend effet qu’au décès du donateur. Elle permet au conjoint survivant de recueillir davantage de droits que la loi ne lui en accorde, par exemple l’usufruit de la totalité de la succession, un quart en pleine propriété avec trois quarts en usufruit, ou la pleine propriété de la quotité disponible. Ce choix élargit donc sa marge de manœuvre, sans lui donner un pouvoir absolu sur le patrimoine.

Le point qui surprend souvent les familles concerne les enfants. Ils restent des héritiers réservataires : la donation ne peut pas les priver de la part que la loi leur garantit. Un conjoint qui a reçu l’usufruit de la maison ne dispose donc pas forcément du bien comme il l’entend, et c’est précisément là que la vente se complique.

Usufruit : l’accord des nus-propriétaires est indispensable

Avec l’usufruit, le conjoint peut habiter le logement sa vie durant ou le louer et percevoir les loyers. En revanche, il ne possède pas le bien en entier. La nue-propriété appartient aux nus-propriétaires, le plus souvent les enfants du défunt, et c’est eux qui doivent donner leur accord des nus-propriétaires pour une vente de la maison dans son intégralité.

Si les échanges n’aboutissent pas, le projet peut rester bloqué. Le conjoint ne peut pas contourner ce refus en vendant seulement sa part d’usufruit, car la transaction doit porter sur le bien complet. Ce blocage explique pourquoi beaucoup de notaires recommandent d’en discuter en amont, avant le décès.

Indivision : l’accord de tous et le recours au tribunal

Autre situation fréquente : l’indivision successorale. Le conjoint survivant et les autres héritiers deviennent copropriétaires du logement, chacun à hauteur de sa part. Ce partage peut aussi conduire à une indemnité, par exemple lorsque un héritier occupe seul la maison. La vente suppose alors, en principe, l’accord de tous les indivisaires.

Des recours judiciaires existent pour sortir d’un blocage : dans certaines situations, un juge peut autoriser la vente. Selon l’article 815-5-1 du Code civil, les détenteurs d’au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente, sous conditions. Cette procédure ne s’applique pas en cas de démembrement, c’est-à-dire lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont séparés.

Le notaire vérifie qui doit signer

Avant de lancer une annonce, le notaire contrôle qui peut réellement vendre. Son analyse repose sur plusieurs documents, et chacun répond à une question précise :

• le régime matrimonial, qui encadre les biens du couple ;
• l’acte de donation, qui précise les droits accordés au conjoint ;
• l’acte de notoriété, qui identifie les héritiers et leurs parts ;
• les titres de propriété du bien.

Une fois ces éléments vérifiés, le notaire sait quelles signatures seront nécessaires pour sceller la vente. La transaction peut alors suivre son cours habituel : estimation, diagnostics immobiliers, publication de l’annonce, recherche d’un acquéreur, puis compromis et acte authentique.

Prix de vente, plus-value et fiscalité

En cas de démembrement, le prix de vente est en principe réparti entre l’usufruitier et les nus-propriétaires selon la valeur de leurs droits. Prenons une maison vendue 300 000 €, dont le conjoint survivant, âgé de 72 ans, détient l’usufruit. Selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, qui varie avec l’âge, l’usufruit représente ici 30 % de la valeur, soit 90 000 €, et la nue-propriété 70 %, soit 210 000 €.

Cette répartition reste un principe et non une obligation. Les héritiers et le conjoint peuvent convenir d’une autre solution, à condition de l’inscrire dans l’acte et qu’elle corresponde à la valeur réelle de leurs droits. Le conjoint est par ailleurs exonéré de droits de succession, mais la vente peut faire apparaître une plus-value immobilière imposable, à calculer avec le notaire.

Avant de signer une donation au dernier vivant, mieux vaut donc vérifier comment la maison y figure. Prévoir la pleine propriété du logement ou anticiper l’accord des enfants évite bien des blocages le jour où la vente devient nécessaire.

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Ludovic

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