Un chauffage qui ne marche plus, une fenêtre bloquée, un propriétaire qui ne répond pas aux demandes de travaux : beaucoup de locataires envisagent alors de garder leur loyer pour faire pression. La réponse courte est non. En principe, le locataire ne peut pas arrêter de payer de sa propre initiative, même si son logement est mal entretenu. Une femme de 81 ans à Mulhouse en a fait l’expérience : elle a été expulsée le 27 octobre, après onze mois d’impayés.
Peut-on arrêter de payer son loyer si le propriétaire ne fait pas les travaux ?
Le locataire ne peut pas suspendre seul son loyer. Il doit saisir un juge ou obtenir une décision administrative, faute de quoi le non-paiement est traité comme un impayé, quelle que soit la qualité du logement. Le bailleur doit fournir un logement décent et assurer les travaux nécessaires, mais cette obligation ne donne pas au locataire le droit de retenir ses loyers de lui-même.
Le cadre juridique passe donc par une suspension de loyer ou une réduction de loyer, deux mesures qui se demandent au juge et qui ne s’appliquent que si les conditions sont réunies. La décision dépend de la gravité des désordres, de leur durée et des preuves que le locataire peut produire. Un simple désaccord sur des travaux de confort ne suffit pas à justifier un arrêt de paiement.
Le cas de Marguerite : onze mois d’impayés et une expulsion malgré le remboursement
Marguerite, 81 ans, vivait depuis 17 ans dans son appartement de Mulhouse, dans le Haut-Rhin. Elle reprochait à son propriétaire de refuser plusieurs réparations, notamment celles d’un volet et d’une fenêtre bloqués, mais aussi celle d’un ballon d’eau chaude qui fuyait et d’une serrure de porte blindée défaillante. Elle affirme avoir investi près de 30 000 euros dans la rénovation du logement.
Pour faire réagir un bailleur qui voulait vendre le bien, elle a cessé de payer son loyer pendant onze mois, au cours de l’année 2025. Elle explique sa démarche ainsi : « En bloquant les loyers, je pensais qu’il allait bouger ». Le propriétaire a alors saisi la justice pour obtenir le paiement de la dette et la libération des lieux.
En mars, le tribunal judiciaire l’a condamnée à régler ses impayés et à quitter l’appartement sous peine d’expulsion à compter du 1er octobre. Marguerite a remboursé les loyers en retard et les pénalités, puis a fait appel du jugement. Ce recours n’a pas suspendu la décision, qui restait immédiatement exécutoire.
Pourquoi l’expulsion reste possible même après avoir remboursé
Rembourser la dette ne suffit donc pas à arrêter la procédure. Une décision de justice peut être exécutée malgré un appel, et c’est ce qui s’est produit le 27 octobre. Un commissaire de justice s’est présenté au domicile accompagné d’un policier, d’un serrurier et d’une assistante sociale. En pleurs, Marguerite a préparé quelques affaires avant de quitter les lieux.
La trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars, ne l’a pas protégée, puisque l’expulsion a été exécutée cinq jours avant son début. Beaucoup de locataires croient que cette période suffit à gagner du temps, mais elle dépend du calendrier exact de la procédure. Marguerite a refusé le logement proposé par les services sociaux, qu’elle jugeait inadapté et trop cher, avec une chambre facturée 700 euros. Elle a passé sa première nuit dans sa voiture, avant d’être accueillie par son fils de 60 ans. Fragilisée par des problèmes de santé, elle doit désormais trouver un nouveau logement et dispose de deux mois pour récupérer ses meubles et ses souvenirs.
Les seuls cas où la suspension ou la réduction du loyer est envisageable
Le droit n’exclut pas toute protection. Lorsque le logement est indécent ou insalubre, le juge peut accorder une réduction de loyer, voire ordonner la consignation des loyers, c’est-à-dire leur versement sur un compte bloqué en attendant la fin des travaux. Le logement décent répond à des critères précis : sécurité, étanchéité, chauffage, ventilation et absence de risques pour la santé. Un logement qui présente des défauts d’entretien sans atteindre ce niveau relève en général d’un simple litige de travaux.
Arrêté d’insalubrité : il ne coupe pas le loyer tout seul
Un arrêté d’insalubrité impose des travaux au propriétaire, mais son effet sur le loyer n’est pas automatique. Le locataire doit encore saisir le juge pour obtenir une réduction ou une consignation, et celui-ci examine chaque situation séparément.
Les démarches à privilégier avant de cesser de payer
Avant toute décision, mieux vaut constituer un dossier solide. Une mise en demeure adressée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception permet de décrire les désordres, de joindre des photos et de fixer un délai raisonnable pour intervenir. Ce courrier constitue la première preuve de la demande de travaux.
D’autres démarches peuvent suivre, selon la nature du problème et la situation du locataire. Le tableau ci-dessous récapitule les principales options.
| Démarche | À quoi elle sert | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Lettre de mise en demeure | Prouver la demande de travaux et fixer un délai | Garder une copie et des photos datées des désordres |
| Signalement à la mairie ou à l’ARS | Faire constater une non-décence ou une insalubrité | Les délais de visite varient selon les services |
| Saisine de la CAF | Faire vérifier la décence et, si besoin, consigner l’aide au logement | Concerne surtout les locataires qui perçoivent une aide |
| Commission départementale de conciliation | Chercher un accord à l’amiable, sans frais | Tant qu’aucun accord écrit n’existe, le loyer reste dû |
| Saisine du juge au tribunal judiciaire | Obtenir une réduction ou une consignation du loyer | Continuer à payer en attendant la décision |
Ces démarches ont un point commun : elles laissent une trace écrite et font intervenir un service compétent ou un juge. Elles protègent le locataire bien mieux qu’un arrêt de paiement, qui fragilise sa position dès le premier impayé. Une ADIL, présente dans chaque département, peut aussi examiner gratuitement la situation avant toute action, ce qui évite de découvrir trop tard qu’une expulsion est déjà engagée.
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