Une maison de vacances restée fermée, un terrain que personne n’exploite ou un appartement en attente de vente peuvent réduire votre pension de réversion, alors qu’ils ne vous rapportent pas un euro. La caisse leur applique un revenu fictif égal à 3 % de leur valeur. Pour une maison estimée 250 000 €, cela ajoute 7 500 € de ressources chaque année, de quoi dépasser le plafond de 25 001,60 € pour une personne seule. Le mécanisme est peu connu, et il vaut la peine d’être détaillé.
Un bien vide compte pour 3 % de sa valeur chaque année
La réversion du régime général représente 54 % de la retraite de base du conjoint décédé. Pour savoir ce qui attend les veufs, lisez notre article sur la pension de réversion en novembre. Elle est versée sous condition de ressources, à partir de 55 ans, et seulement aux personnes qui ont été mariées, pas aux couples pacsés. Avant cet âge, l’allocation veuvage peut parfois prendre le relais. Les articles R353-1 et R815-25 du code de la sécurité sociale prévoient qu’un bien immobilier ou mobilier qui ne rapporte rien est considéré comme produisant chaque année un revenu fictif de 3 % de sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait se vendre.
Ce revenu n’existe que sur le papier, mais il s’ajoute bel et bien à vos autres ressources. L’Assurance retraite additionne l’ensemble pour vérifier si vous restez sous le plafond, et c’est à ce moment-là que le calcul peut vous faire perdre de l’argent.
Quels biens sont comptés et lesquels échappent au calcul
La règle ne vise que les biens qui ne produisent aucun revenu. Sont concernés en priorité les biens suivants :
- la résidence secondaire que vous gardez sans la louer ;
- le terrain non loué, qu’il soit à bâtir, un pré ou un bois ;
- l’appartement vide, en attente de vente ou de travaux ;
- un capital mobilier qui dort, comme une somme placée sur un compte sans intérêt.
D’autres biens restent hors du calcul. Votre résidence principale n’entre jamais dans les ressources, quelle que soit sa valeur. Les biens que vous recevez du conjoint décédé, ou en raison de son décès, sont également exclus. Un bien loué, enfin, n’est pas compté à 3 % de sa valeur : c’est le montant des loyers réellement perçus qui entre dans les ressources.
Maison de vacances à 250 000 € : le calcul pas à pas
Prenons une veuve qui vit seule et garde une maison de vacances non louée, estimée 250 000 €. La caisse lui compte 7 500 € par an pour ce bien (250 000 € × 3 %). Si elle touche par ailleurs 18 000 € de revenus, le total atteint 25 500 €, soit 498,40 € au-dessus du plafond de 25 001,60 €. La réversion n’est pas supprimée : elle baisse seulement du montant du dépassement, soit 498,40 € par an dans cet exemple.
Avec une maison estimée 200 000 €, le revenu compté tombe à 6 000 €. Le total reste alors à 24 000 €, sous le plafond, et la réversion n’est pas réduite. Le tableau ci-dessous résume les deux situations.
| Valeur de la maison | Revenu compté (3 %) | Total retenu (avec 18 000 €) | Effet sur la réversion |
|---|---|---|---|
| 250 000 € | 7 500 € | 25 500 € | Baisse de 498,40 € par an |
| 200 000 € | 6 000 € | 24 000 € | Aucune baisse |
50 000 € d’écart d’estimation : le seuil qui décide tout
Une estimation de 50 000 € en moins suffit à rester sous le plafond dans cet exemple. Au-dessus, seul le dépassement est retiré, et il revient chaque année tant que le bien reste vide et non loué.
Plafonds 2026 et période de référence retenue par la caisse
En 2026, le plafond de ressources s’élève à 25 001,60 € par an pour une personne seule. Il passe à 40 002,56 € si vous vivez de nouveau en couple. La caisse ne se contente pas de l’année entière : elle examine d’abord vos ressources des trois mois qui précèdent la demande et les compare au quart du plafond, soit 6 250,40 € pour une personne seule. Si ces informations manquent, elle retient les douze derniers mois.
Le calcul annuel présenté plus haut reste donc indicatif, car c’est la période retenue qui fixe le résultat réel. Un bien vide peut peser lourd sur un trimestre et peser beaucoup moins sur l’année, ou l’inverse.
Louer ou laisser vide : ce qui change pour la réversion
Un bien loué sort de la règle des 3 % pour entrer dans le calcul sur les loyers réellement encaissés. Mettre en location une maison ou un appartement vide peut donc alléger le montant retenu, à condition que les loyers restent modestes au regard du plafond. Vendre le bien produit un effet différent, et il faut vérifier l’impact sur l’ensemble de vos ressources avant de décider.
Une précision importante concerne la réversion complémentaire Agirc-Arrco, fixée à 60 %. Elle est versée sans condition de ressources, et votre maison de vacances n’a donc aucune incidence sur elle. Elle est en revanche perdue en cas de remariage, ce qui mérite d’être gardé en tête.
Justificatifs et démarches avant la demande
Avant de déposer le dossier, rassemblez les justificatifs de ressources de l’année, comme l’avis d’imposition, les relevés bancaires et les contrats d’assurance vie. Pensez aussi aux épargnes à déclarer, dont le Livret A, le LEP ou le PEL, ainsi qu’aux placements boursiers. Ajoutez les documents qui décrivent vos biens, comme l’acte de propriété, une estimation récente et le bail éventuel.
Ces pièces permettent de calculer le revenu fictif au plus juste et évitent de nombreux allers-retours avec la caisse. Vérifier la valeur réelle de vos biens avant de faire la demande reste le meilleur moyen de savoir ce que la caisse retiendra vraiment.
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